Vad gör en mäklare vid en värdering? Hur kan man få fram ett värde av en bostad och vilka detaljer ligger till grund för att ett estimerat värde ska kunna tas fram? En mäklare utgår från olika saker i samband med en värdering och oavsett i vilket syfte en värdering sker så är målet att bostadsägaren ska få en rättvis bild över vilket reellt värde bostaden har.
En värdering kan ske på två stycken olika sätt. Den första värdering kallas för en generell värdering. En sådan innebär att mäklaren går igenom bostadens skick, tittar närmare på områdets attraktionskraft och jämför med hur prisbilden sett ut för tidigare sålda objekt. En sådan värdering är muntlig och den går i och med detta inte att använda i syfte att exempelvis förhandla om sina lån med banken.
För att detta ska vara möjligt så krävs en mer omfattande värdering. Vid en sådan så granskas bostaden närmare. Som kund så tar man även med kompletterande uppgifter - köpekontrakt, uppgifter om månadskostnad, låneuppgifter, planritning, driftkostnader och kvitton som påvisar att olika renoveringar och ingrepp har ägt rum. En mer omfattande värdering innebär även att en mäklare granskar bostaden mer ingående och det finns några punkter som påverkar mer än andra i samband med att en bostad värderas:
- Området. Vilket område en bostad ligger i spelar en stor roll i samband med en värdering. Vissa områden är mer populära än andra och det är något som definitivt påverkar vid en värdering.
- Bostadens läge: Läget är även det en avgörande faktor. En bostad som har havsutsikt kommer att värderas högre än en bostad som saknar den lyxen. Detsamma gäller för en bostad som ligger högre upp i en fastighet. En sådan värderas ofta högre än en bostad på bottenplan.
- Skicket på bostaden. Hur bostaden ser ut är naturligtvis en viktig faktor i samband med en värdering. Har det nyligen skett renoveringar i nyckelrum - badrum och kök - så är detta något som ofta höjer värdet. Ett tips är att man gärna städar ordentligt och röjer undan inför en värdering - det ger mäklaren en mer positiv bild av bostaden.
- Marknaden: Marknaden spelar en stor roll i samband med en värdering och där handlar det om några olika faktorer. Hur ser ränteläget ut? Hur pass många bostäder säljs i samma område - hur har priserna sett ut i området rent statistiskt och har dessa blivit högre i takt med tiden? Marknaden är svår att förutspå, men det finns alltid viktiga detaljer som ger klara indikationer och som gör en värdering mer rättvis.
Kan jag själv påverka en värdering?
Genom att renovera så kan man ofta få till ett högre värderingspris. Det handlar emellertid om en balansgång också. Att renovera badrum och kök är definitivt ingen garanti för ett högre värderings- och slutpris i samband med en försäljning. Sådana projekt kostar pengar och det är inte säkert att den kostnaden motiverar det nya värderingspriset som ges.
Det man kan göra är att ta råd från en mäklare gällande vilka ingrepp som skulle kunna löna sig i samband med en försäljning. Något som per se inte behöver innebära en omfattande renovering utan som mer kan handla om att exempelvis måla om, slipa golv eller om att ta hjälp av en stylist inför fotografering och visning.
En annan detalj som kan innebära en bättre värdering är att säkerställa bostadens storlek. Det som står skrivet i planritningen behöver inte stämma överens med verkligheten. Förr mätte man annorlunda och använder sämre verktyg. Det gör att många bostäder idag har andra mått än vad som står skrivet i köpekontraktet och i planritningen. En ny mätning kan således innebära att bostaden är större än förväntat och därmed också mer värdefull.
Varför bör man värdera om sin bostad?
Det finns två anledningar till varför en omvärdering av en bostad sker. Den första är att man står inför att sälja bostaden och vill veta ungefär vilket slutpris man kan förvänta sig. Det kan vara bra i samband med att man ska köpa en ny bostad och vet vad man kommer att ha att röra sig med.
Den andra anledningen handlar om att man vill lägga om sina lån och få en lägre amortering. Visar en ny värdering att bostaden ökat i värde så får man en lägre belåningsgrad och det innebär i sin tur att amorteringskostnaden kan sänkas; något som ger en lägre månadskostnad. För att detta ska kunna ske så måste värderingen vara omfattande och den ska vara skriftlig. I Sverige har vi även en regel - sedan 2016 - som säger att en värdering endast får ske var femte år.